Logement

Le marché de Hong Kong a subi de fortes spéculations à la hausse dans les années 90, et des baisses considérables avec la crise asiatique jusqu’au début de l’année 2000, le ralentissement économique mondial début 2001, puis le SRAS en 2003, avant de connaître une forte remontée en 2004 et début 2005 pour atteindre de nouveau les niveaux de 1997 dans certains quartiers.

Recherche de votre logement

Pour trouver un logement à Hong Kong, un délai d’un mois est généralement nécessaire et le moyen le plus efficace est de contacter des agences immobilières locales, en leur indiquant votre budget et vos exigences. Les agents immobiliers se rendent généralement très disponibles pour vous emmener visiter les appartements à tout moment, soirées et dimanche compris. Il est important de trouver un interlocuteur qui vous comprenne, soit parce qu’il parle votre langue, soit parce qu’il sait évaluer votre besoin pour vous proposer ce qui vous convient et vous expliquer clairement la situation du marché et la négociation. Le choix de l’agent est primordial pour gagner du temps, recueillir les meilleures informations sur les spécificités locales et bénéficier d’une assistance optimale (aide dans les démarches administratives).

Il est également possible de consulter les annonces parues dans la presse, comme par exemple le supplément spécial sur l’immobilier dans la parution du mercredi du South China Morning Post. Les loyers y sont indiqués hors charges et hors taxes, sauf mentions spécifiques (« included » ou « incl »). Quelques adresses d’agences immobilières francophones :

 FPD SAVILLS
23/F, Two Exchange Square, Central, Hong Kong
Tél : 2842 4255 / Fax : 2537 4367
Nicholas BRADSTREET

 HOUSE HUNTERS LTD (www.househunters.com.hk)
17/F, Wyndham Place, 40-44 Wyndham Street, Central, Hong Kong
Tél. : 2869 1001 / Fax : 2526 7149 / E-mail : info@househunters.com.hk
Caroline ERGETIE

 HUTCHINSON WHAMPOA PROPERTIES LTD
3/F, 1 Harbour Front, 18 Tak Fung Street, Hung Hom, Hong Kong
Tél : 2128 7697 / Fax : 2128 7867
Elizabeth ZHOU

 KNIGHT FRANK
Level 29, COncention PLAZA, Office Tower 1, 1 Harbour Road, Wanchai, Hong Kong.
Tél. : 2810 8123 / Fax : 2845 0649
Mark BERNARD

 LUSOCORP HOLDINGS LTD
Unit 704, Fourseas Building, 208-212 Nathan Road, Tsimshatsui, Kowloon,
Hong Kong
Tél : 9017 3929
Christophe d’OREY

 PROFESSIONAL PROPERTY LTD (www.ppservicesgroup.com)
1722 Sun Hung Kai Centre, 30 Harbour Road, Wanchai, Hong Kong
Tél : 2598 9003 / Fax : 2598 9010 / E-mail : info@ppservicesgroup.com
Nicholas BROOKE

 SALLMANNS RESIDENTIAL (www.sallmannsres.com)
29/F, Universal Trade Centre, 3 Arbuthnot Road, Central, Hong Kong
Tél. : 2987 1109 / Fax : 2550 4598 / E-mail : cgahan@sallmanns.com
Carole GAHAN JONES

Quartiers résidentiels

C’est essentiellement le choix de la localisation du logement qui déterminera le loyer de celui-ci. Les quartiers résidentiels sur l’île de Hong Kong sont ceux de Repulse Bay, Le Peak, Mid-Levels, Jardine Lookout, Stanley, Happy Valley, Pokfulam, Quarry Bay. Le ramassage scolaire relie tous les quartiers de l’île aux écoles internationales, il convient cependant de vérifier les temps de trajets et horaires avant de s’engager sur un logement.

Actuellement on note une migration de la population vers les Nouveaux Territoires. La migration des zones anciennement urbanisées de Hong Kong (île de Hong Kong et Kowloon) s’est accélérée depuis 1997. La population de l’île de Hong Kong a diminué de près de 10% entre 1997 et 2003, celle de Kowloon a stagné. La part de la population installée dans les Nouveaux Territoires est passée de 47,3% à 51,7%. Au centre-ville, cette évolution est en partie due à la substitution de bureaux à des logements et est engendrée par le niveau de prix très élevé de l’immobilier qui a découragé de nombreux ménages.

Ile de Hong Kong

Le quartier du Peak est parmi les plus chers au monde ; il dispose d’une vue imprenable sur le port et les îles environnantes mais est relativement humide et souvent brumeux. Repulse Bay, South Bay et Stanley, tout en posant quelques problèmes de transport, offrent des possibilités de logements avec vues sur la mer, avec d’excellentes infrastructures, mais pour des loyers également très élevés. Beaucoup d’expatriés se retrouvent à Mid-Levels, où l’on trouve des appartements plus ou moins raisonnables, offrant de nombreux services et la proximité de Central et de ses nombreuses distractions.

Certains quartiers offrent un choix de logements plus abordables. Pokfulam présente ainsi un bon rapport qualité-prix, avec de la verdure, quelques magasins et une bonne desserte de bus permettant de rejoindre Central en vingt minutes. De même, Happy Valley, derrière le champ de course, est en moyenne moins cher, tout en restant proche de Central ; cette zone bénéficie en outre d’une “vie de quartier”. Jardine’s Lookout, plus aéré mais plus cher, est à proximité du Lycée Français International.

Nouveaux Territoires

Il ne faut pas hésiter à s’éloigner un peu de l’île de Hong Kong. Dans les Nouveaux Territoires, des quartiers comme Clearwater Bay, Sai Kung, en contrepartie de leur éloignement peuvent séduire par leurs parcs naturels, leurs plages, la possibilité de pratiquer de nombreux sports de plein air, tout en offrant des logements pour un loyer plus abordable. On peut obtenir une maison individuelle de trois chambres pour 30 000 HKD par mois et quatre chambres et une piscine pour 70 000 HKD par mois. La mer est proche, les amateurs de yachting peuvent ancrer leurs bateaux dans les yacht-clubs les moins chers de la région, les plages et golfs ne manquent pas. Le côté négatif, le temps de transport et les travaux d’aménagement du réseau routier qui engorge la route Kowloon-Sai Kung et qui vont, une fois terminés, mettre le petit port de pêche à la porte de Kowloon et décupler sa fréquentation.

Les Nouveaux Territoires ont gagné 500 000 habitants depuis 1997. Les villes nouvelles les plus éloignées du centre ville sont celles qui progressent le plus vite : Yuen Long a gagné 143 000 habitants (+37%), Sai Kung 147 000 (+66%) et les îles extérieures 41 000 habitants (+59%).

Ile de Lantau

Discovery Bay, sur l’île de Lantau, généralement rebaptisée “Delivery Bay” en raison de la forte proportion d’enfants en bas âges, séduit les familles par son environnement naturel et sportif, ses maisons ou immeubles de quelques étages, ses écoles anglo-saxonnes et chinoises, son centre commercial, ses clubs avec piscines, courts de tennis ou de squash, mais aussi un superbe golf, sans voiture. Le service de ferries 24h/24 permet de rejoindre Central en moins de trente minutes et un tunnel donne un accès direct à l’aéroport, situé à 20 minutes.

Iles de Lamma et de Cheung Chau

Enfin, les îles de Lamma et Cheung Chau offrent des logements avec des loyers plus attractifs, mais sont nettement moins bien desservies par les ferries.

Différents types de logement

Il est possible de choisir à Hong Kong entre une maison de type anglais (3 ou 4 étages), un appartement dans un bâtiment de 5-6 étages maximum (low-rise) ou une tour (high rise), mais compte tenu de la forte densité de la population, il est plus aisé de trouver un appartement, vide ou meublé, qu’une villa.

Dans tous les cas, en dehors de la question de sa localisation, le loyer d’un appartement dépend également de l’âge de l’immeuble et de la vue environnante (sur la mer, sur la montagne ou sur d’autres immeubles). Lors des visites préliminaires des appartements, il est conseillé de vérifier la situation environnante de l’immeuble, notamment les constructions et les rénovations en cours (le pilling, qui consiste à creuser la terre afin d’établir les fondations d’un immeuble, est un cauchemar qui ne vous laisse en paix que le dimanche), de vérifier les liaisons de bus vers un centre urbain, un supermarché ou l’existence de ramassages scolaires. Ne pas hésiter à visiter un appartement à différentes heures de la journée afin de contrôler les nuisances sonores.

Il est important de s’assurer que l’appartement dispose d’un système d’air conditionné efficace, aux fenêtres ou central (l’absence de climatisation rend la situation difficilement supportable pendant plusieurs mois de l’année et le coût d’installation d’un système d’air conditionné est très élevé), d’espaces de rangement car les immeubles ne disposent ni de caves ni de greniers, d’installations sanitaires en bon état. L’absence de déshumidificateur est en revanche moins problématique, le coût à l’achat d’un tel appareil étant raisonnable (entre 2 000 et 3 000 HKD, il faut compter environ un déshumidificateur par grande pièce pour parvenir à éviter les problèmes de moisissures et de mauvaises odeurs), de parkings et de parkings visiteurs.

Les appartements ne sont généralement pas équipés de chauffage. Bien que le climat soit chaud la plupart de l’année, la température peut descendre jusqu’à moins de 10 degrés l’hiver, par ailleurs humide. Il est donc recommandé d’acheter des radiateurs d’appoints, que l’on peut trouver très facilement.

Par ailleurs, il faut savoir que les immeubles anciens souffrent souvent d’une mauvaise isolation et n’offrent pas de services tels qu’une piscine ou une aire de jeu pour les enfants. Ils sont par contre meilleur marché et permettent de louer une surface plus importante pour le même budget.

S’agissant des problèmes de parking, il faut garder à l’esprit que, si le prix d’un garage n’est pas compris dans le prix de la location de l’appartement, la possession d’une voiture deviendra vite problématique car coûteuse. A Hong Kong, il est en effet impossible de se garer dans la rue et les parkings sont en général très chers. Les espaces de stationnement vacants dans les immeubles se louent entre 2 000 et 4 000 HKD par mois.

Location du logement

Fourchette des loyers

Les loyers sont à Hong Kong particulièrement élevés (entre 2 et 4 fois plus élevés qu’à Paris au m2 dans les quartiers résidentiels de l’île de Hong Kong). Il est toutefois très difficile de donner une idée des loyers dans l’absolu. Il faut en effet tenir compte de différents critères, comme la surface recherchée, la localisation de l’immeuble, les services recherchés (tels aire de jeux pour les enfants, piscine, squash, salle de gymnastique, etc.). La vue ou le fait de disposer d’une piscine dans l’immeuble rehausse considérablement le prix des appartements. Fin 2004, le prix du m2 pour un loyer mensuel dans un quartier résidentiel était de l’ordre de 500 HKD (soit 10 000 HKD pour un studio, 20 000 HKD pour un 3 pièces, 80 000 HKD pour un 5 pièces) et de 150 HKD par m2 en banlieue éloignée (soit 5 000 HKD pour un studio, 12 500 HKD pour un 3 pièces, 18 000 HKD pour un 5 pièces).

De manière générale, plus l’appartement a une surface importante, plus la location au m2 est élevée. L’accroissement de la demande d’appartements haut de gamme en 2004 a tiré l’ensemble du marché à la hausse. Les statistiques du « Rating valuation department » montre une hausse modérée de 3% des loyers résidentiels pour 2004. La hausse la plus rapide est visible pour les appartements situés sur l’île de Hong Kong hauts de gamme et les plus grandes surfaces.

L’évaluation des surfaces est toujours aléatoire à Hong Kong, car toutes les parties communes sont comprises dans cette évaluation. En pratique, une surface évaluée à 100 m2 (soit 1 100 square feet, 1 m2 valant 9 sqf) en France correspond le plus souvent à Hong Kong à 1 500 sqf pour un immeuble récent ou 1 300 sqf pour un immeuble ancien. De plus, un appartement de 100 m2 à Hong Kong inclut une buanderie et une chambre de bonne, ce qui réduit encore d’autant la surface dédiée à la famille.

Un nombre important de salariés expatriés logés aux frais de leur société reçoivent une allocation-logement représentant de 60 à 100% de leur salaire.

La commission d’agence correspond à un, voire deux mois de loyer, payée pour moitié par le locataire et le propriétaire.

Vous pouvez aussi consulter la fiche de synthèse remise à jour trimestriellement, “Les prix de l’immobilier à Hong Kong” sur le site Internet de la Mission Economique

Termes de la location

La durée du bail est généralement de deux ans, renouvelable, sauf négociation avec le propriétaire. Le locataire peut ainsi tenter de négocier une clause de sortie anticipée, généralement après une période ferme de douze mois, plus un préavis de deux mois. Pour réserver un appartement jusqu’à la signature du bail, le locataire doit signer une lettre d’offre de location et remettre au propriétaire un chèque d’un mois de loyer d’avance. L’enregistrement du bail, obligatoire, entraîne un surcoût du loyer annuel (stamp duty) partagé entre les deux parties, de l’ordre de 0,25% si le bail est inférieur à un an, de 0,5% s’il est compris entre 1 et 3 ans et de 1% s’il est supérieur à 3 ans.

Au loyer s’ajoutent des charges locatives assez élevées, tels que les frais de maintenance de l’immeuble (management fees) qui sont de l’ordre de 5 à 10% du loyer, soit 800 HKD pour un petit appartement à 8 000 HKD environ pour un appartement de 150 m2. Ces charges dépendent de la taille de l’appartement, de l’état de l’immeuble, de son ancienneté, de la taille des parties communes, des services offerts. Elles sont toutefois souvent inclues dans le montant du loyer.

Le locataire doit également acquitter les taxes gouvernementales, qui représentent 5% de la valeur locative annuelle théorique du logement, elles se payent généralement par trimestre. Le dépôt de garantie est le plus souvent de deux mois de loyer, hors charges, et ne porte pas intérêt pour le locataire. Il lui est retourné à l’échéance du bail, en général dans les deux semaines qui suivent, déduction faite, comme en France, des éventuelles réparations incombant au locataire à l’issue de l’état des lieux de sortie.

En résumé, globalement, les logements sont plus petits et beaucoup plus chers qu’en France ; leur construction est de qualité médiocre. Trouver par annonces est rare ce qui contraint à passer par une agence, avec le surcoût que cela entraîne, à savoir des frais d’agence de 50 à 100% du premier loyer. La négociation du bail est très importante : la tendance étant de donner tous les droits au propriétaire, le locataire doit vérifier très soigneusement tous les termes du projet de contrat. Même si beaucoup de propriétaires ou d’agence apparaissent rigides, de nombreux éléments peuvent dans certains cas être négociés : rafraîchissement de l’appartement à la charge du propriétaire ; montant du loyer ; mise à disposition d’un parking ; date d’entrée dans les lieux etc.

De même qu’un nombre croissant de propriétaires recourt à un juridisme excessif, il ne faut pas hésiter à employer les mêmes armes comme par exemple constater, en cours d’exécution d’un contrat, que l’absence d’enregistrement du bail prive le propriétaire de certains droits.

Achat du logement

Pour acheter un appartement ou une maison à Hong Kong, il faut apporter un minimum personnel de 30% du coût de l’achat, les banques n’étant autorisées à prêter au maximum que 70% de la valeur du bien.

A titre d’information en avril 2005, les prix s’échelonnent de 25 000 HKD/m2 pour un logement de moins de 40 m2 à 70 000 HKD/m2 pour une surface de plus de 160 m2. Toutefois, le prix au m2, très fluctuant, peut être beaucoup plus élevé dans certains cas et dans certains quartiers. Il y a un droit de mutation à acquitter, qui a néanmoins été réduite, qui passe de 0,75% de la valeur du bien quand celle-ci est inférieure à 2 millions de HKD à 3,75% quand elle est supérieure à 6,72 millions de HKD.

Assurance du logement

Il est prudent de prendre une assurance pour couvrir les différents risques liés à l’appartement. Ceux-ci peuvent en effet être de diverses sortes, allant du vol aux conséquences du passage des typhons, en passant par les dégâts pouvant survenir à l’occasion d’un incendie ou d’une fuite d’eau alors que l’assurance pour dégâts aux tiers n’est pas obligatoire.

Certaines compagnies d’assurance à Hong Kong pratiquent un système d’assurance basé non pas sur la valeur estimée des objets contenus dans l’appartement, mais sur la surface de celui-ci. Il convient en conséquence de lire et d’analyser attentivement le contrat proposé.

Il est important de vérifier que l’assurance couvre également la responsabilité locative du bénéficiaire. Si vous êtes déjà couvert en responsabilité civile en France ou par votre société, il est important de l’être aussi en responsabilité locative.

Différents assureurs sont présents à Hong Kong :

 AXA CHINA REGION INSURANCE COMPANY LTD (www.axa-chinaregion.com)
24/F, AXA Centre, 151 Gloucester Road, Wanchai, HONG KONG _Tél. : 2519 1188 - Fax : 2598 9380

 AXA GENERAL INSURANCE HONG KONG (www.axa-insurance.com.hk)
30/F, PCCW Tower, Taikoo Place, 979 King’s Road, Quarry Bay, Hong Kong
Tél. : 2523 3061 / Fax : 2810 0706
E-mail : axahk@axa-insurance.com.hk

 GROUPAMA - GAN ASSURANCES IARD
CITIC Tower, 11/F Room 1101-1103, 1 Tim Mei Avenue, Central, Hong Kong
Tél. : 2530 0288 / Fax : 2877 4281

 HOULDER INSURANCE BROKERS FAR EAST LIMITED
18/F, China Merchants Tower, Shun Tak Centre,
168-200 Connaught Road, Central
Tél. : 2890 5302 / Fax : 2577 7545

Ouvertures d’eau, d’électricité et de gaz

Eau

L’eau n’est en général pas coupée lors d’un changement de locataire ; il faut néanmoins faire changer le nom du titulaire du compte et, pour cela, s’enregistrer auprès d’un Water Consumer Enquiry Centre. L’eau est l’un des rares services publics encore gérés par le gouvernement, ce qui explique une approche moins commerciale que pour d’autres services publics.

Centre d’enregistrement principal :
1/F Immigration Tower, 7 Gloucester Road, _WanChai, Hong Kong / Tél. : 2824 5000.

Electricité

La climatisation est nécessaire pendant près de 9 mois de l’année et entraîne de très importantes dépenses d’électricité. Le standard électrique de Hong Kong est, comme en France, alternatif 220 volts, 50 périodes, mais -héritage de la période britannique-il existe à Hong Kong deux types de prises différentes triphasées. Des adaptateurs sont disponibles aisément en quincaillerie.

Pour faire ouvrir l’électricité, contacter :
— pour l’île de Hong Kong et Lamma : HK Electric Company Ltd (HEC, dont le bureau principal est à 9/F Electric Centre, 28 City Garden Road, North Point, Tél. : 2555 4000) ;
— pour Kowloon, les Nouveaux Territoires et les îles autres que Lamma : China Light & Power Co. Ltd (CLP, bureau principal situé à 147 Argyle Street, Kowloon, Tél. : 2728 8333).

Gaz

Le gaz est utilisé pour les chauffe-eau ainsi que la cuisine. Le chauffage n’est généralement jamais au gaz.

Pour l’ouverture du compteur gaz, contacter
HK & China Gas Co. Ltd, bureau principal situé 363 Java Road, North Point,
Tél. : 2880 6999.

Ameublement

Il est possible de trouver tout type de mobilier à Hong Kong dans une gamme de prix très large.

Certaines rues de Hong Kong sont spécialisées dans les magasins de meubles en bois de rose, rotin, fabricants de rideaux (Queen’s Road East), d’autres regroupent les magasins de papiers peints, moquettes, quincailleries (Lockhart Road). Il est également possible de s’équiper aux entrepôts (Ap Lei Chau), à IKEA et GOD (Causeway Bay).

Les magasins situés le long de Hollywood Road offrent dans certains cas la possibilité d’acquérir des meubles, plus ou moins anciens, pour des prix à peine plus élevés que le neuf ; le choix, plus limité, pourra également s’orienter en la matière vers Macao, les antiquaires se chargeant d’assurer la livraison à Hong Kong.

source : S’installer à Hong Kong et Macao - 4ème édition (juillet 2005) - disponible ici